Immobilie in Spanien kaufen – der Ratgeber für deutschsprachige Käufer

1. Die NIE-Nummer – ohne sie geht nichts

Die NIE (Número de Identificación de Extranjero) ist die spanische Steuer-Identifikationsnummer für Ausländer. Ohne sie können Sie in Spanien weder eine Immobilie kaufen noch ein Bankkonto eröffnen oder Verträge mit Versorgern abschließen.

Die Beantragung erfolgt entweder persönlich bei der zuständigen Polizeibehörde (Extranjería) in Spanien oder über das spanische Konsulat in Österreich, Deutschland oder der Schweiz. Wer die Beantragung nicht selbst organisieren möchte, kann dies auch über eine Vollmacht an einen Rechtsanwalt vor Ort delegieren.

2. Der Notarprozess in Spanien

Anders als in Österreich, wo der Kaufvertrag oft schon bindend ist, läuft ein spanischer Immobilienkauf typischerweise in zwei Schritten ab:

• Arras-Vertrag (Reservierungs-/Optionsvertrag): Eine Anzahlung (meist 10 % des Kaufpreises) sichert die Immobilie und legt die Konditionen fest.
• Notarielle Beurkundung (Escritura Pública): Der eigentliche Eigentumsübergang erfolgt vor einem spanischen Notar, bei dem beide Parteien (oder ihre Bevollmächtigten) anwesend sein müssen.

Der Notar prüft die Identität der Parteien und beurkundet den Vertrag, ist aber – anders als oft angenommen – nicht verpflichtet, Ihre Interessen als Käufer zu vertreten. Das übernimmt Ihr eigener Rechtsanwalt.

3. Nebenkosten beim Immobilienkauf

Rechnen Sie zusätzlich zum Kaufpreis mit Nebenkosten von etwa 10–13 %, abhängig davon, ob es sich um eine Bestands- oder Neubauimmobilie handelt:

• Grunderwerbsteuer (ITP) bei Bestandsimmobilien: regional unterschiedlich, häufig zwischen 8–10 %
• Mehrwertsteuer (IVA) bei Neubau: 10 %, zusätzlich Stempelsteuer (AJD)
• Notar- und Grundbuchkosten: üblicherweise 1–2 %
• Rechtsanwaltskosten: meist 1–1,5 % des Kaufpreises

4. Steuern: Vor, während und nach dem Kauf

Neben den einmaligen Erwerbssteuern fallen als Eigentümer einer spanischen Immobilie laufende Steuern an, etwa die jährliche Grundsteuer (IBI) und – bei Nicht-Residenten – eine Einkommensteuer auf den Eigennutzungswert bzw. auf Mieteinnahmen. Österreich und Spanien haben ein Doppelbesteuerungsabkommen, das eine doppelte Besteuerung derselben Einkünfte verhindert.

5. Finanzierungsmöglichkeiten

Sie können eine spanische Immobilie entweder über eine spanische Bank vor Ort finanzieren oder über eine Bank in Österreich/Deutschland, etwa mittels Umschuldung oder Zusatzkredit auf eine bestehende Immobilie. Spanische Banken finanzieren Ausländern in der Regel 60–70 % des Kaufpreises, abhängig von Bonität und Objekt.

6. Warum ein unabhängiger Rechtsanwalt sinnvoll ist

Ein unabhängiger, deutschsprachiger Rechtsanwalt vor Ort prüft für Sie unter anderem:

• Grundbuchauszug (Nota Simple) – bestehende Belastungen, Hypotheken, Rechtsstreitigkeiten
• Baugenehmigungen und Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de Habitabilidad)
• Ausstehende Gemeinschaftskosten oder Steuerschulden auf der Immobilie
• Die Vertragsbedingungen des Arras-Vertrags, bevor Sie eine Anzahlung leisten

7. Der Ablauf in der Praxis

Zusammengefasst läuft ein typischer Kauf über uns so ab: Erstgespräch und Suchprofil → Besichtigungsreise → Reservierung des Objekts über den Arras-Vertrag → Prüfung durch Ihren Rechtsanwalt → NIE-Nummer und Kontoeröffnung → notarielle Beurkundung → Grundbucheintrag und Übergabe.